Mietminderung – Was bei Mietmängeln zu beachten ist

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Schimmel, Lärmbelästigung, Heizungsausfall – viele Mieter leiden erheblich unter diesen Mietmängeln. Dennoch wissen die meisten nicht, wie sie in einer solchen Situation am besten vorgehen sollen. Den Mangel auf eigene Faust beheben? Den Vermieter informieren? Die Miete kürzen oder gar ganz einbehalten? Wie Sie sich als Mieter bei den verschiedenen Mietmängeln am sinnvollsten verhalten sollten und wann Ihr Mieter keine Minderung geltend machen kann, lesen Sie in folgendem Ratgeber.

Voraussetzungen für eine Mietminderung

Mietkürzungen sind schnell durchgeführt, allerdings sind sie nicht in jedem Fall gesetzeskonform. Nicht immer berechtigt ein Mietmangel zur sofortigen Mietminderung. In vielen Fällen ist der Mieter dazu verpflichtet, den Mietmangel hinzunehmen, insbesondere dann, wenn er unerheblich ist. Zahlreiche gesetzliche Vorgaben enthält das Gesetz unter anderem in §§ 536 ff BGB. Damit eine Mietminderung gesetzliche Gültigkeit erhält, muss ein erheblicher Mietmangel vorliegen. Dabei darf dieser Mangel nicht durch fehlerhaftes Verhalten des Mieters verschuldet worden sein und der Mieter darf vor Vertragsunterzeichnung noch nichts von diesem gewusst haben. Der Mieter ist auch dann dazu berechtigt, die Miete zu mindern, wenn der Vermieter ihm bei der Vertragsunterzeichnung zugesichert hat, Änderungen zur Wohnwerterhöhung vorzunehmen, diese im Anschluss jedoch nicht durchführt.

Den Mietminderungsanspruch muss der Mieter nicht erst bei einem Gericht beantragen, denn sobald ein Mangel vorliegt, besteht auch das Mietminderungsrecht kraft Gesetzes.

  • Es gilt, den Mietvertrag genau zu studieren! In diesem ist oftmals der Sollzustand der Mietwohnung festgehalten. Sobald der Istzustand davon abweicht, kann es sich um einen Mietmangel handeln.

Mängelbeseitigung: Unterrichtung des Vermieters

Beim Auftreten eines Mangels ist der Mieter gesetzlich verpflichtet, seinen Vermieter darüber zu informieren und zwar unverzüglich. Dies ist eine grundlegende Voraussetzung für die Durchsetzung einer Mietminderung. Andernfalls nimmt der Mieter in Kauf, dass sich der Mangel ausweitet und der Schimmelbefall beispielsweise auf andere Räume übergreift. Im schlimmsten Fall kann der Vermieter dann sogar Schadensersatzansprüche geltend machen. Unterrichtet der Mieter seinen Vermieter vom Mangel, hat dieser die Möglichkeit, ihn zu beseitigen und die Wohnung wieder in einen vertragsgemäßen Zustand zu versetzen. Hier sind beide Parteien gut beraten, wenn sie sich diplomatisch verhalten und gemeinsam einen Konsens finden. Nachdem der Mieter seinen Vermieter von dem konkreten Mangel in Kenntnis gesetzt hat, wird dem Vermieter eine angemessene Zeit zugestanden, damit er sich um die Mängelbeseitigung kümmern kann.

  • Der Mieter muss seinen Vermieter unverzüglich vom Mietmangel in Kenntnis setzen. Gegenseitiges Verständnis ist für eine schnelle Mängelbeseitigung grundlegend.

Letzter Ausweg: Gerichtliches Verfahren

Sehr häufig treten im Zusammenhang mit einer Mietminderung Konflikte zwischen den Mietparteien auf, die in vielen Fällen vor Gericht enden. Falls es zu einer gerichtlichen Auseinandersetzung kommt, muss der Mieter den konkreten Mangel sowie seine rechtzeitige Mängelanzeige beim Vermieter beweisen. Hilfreich für diese Beweissicherung sind neben Fotos auch Zeugen, welche das Vorliegen des Mangels bestätigen können.

  • Vor Gericht benötigt der Mieter ausreichende Beweise für die Existenz des Mietmangels.

Regelungen zur Höhe der Mietminderung

Wird die Miete aufgrund eines erheblichen Mangels gekürzt, muss die Höhe der Minderung ermittelt werden. Diese bemisst sich nach dem angezeigten Mangel. Zahlreiche Gerichtsurteile bilden hierfür eine Bemessungsgrundlage. Als Basis für eine Minderung wird nach Urteil des BGHs (AZ.: XII ZR 225/03) die Bruttomiete mit Nebenkosten herangezogen. Es gilt in erster Linie, dass die Minderungshöhe angemessen ist. In vielen Fällen entschieden Richter, dass die Miete beispielsweise zu 100 Prozent gekürzt werden kann, wenn es in den Wintermonaten zu einem völligen Heizungsausfall in der Wohnung kommt. Wenn die Warmwasserversorgung allerdings lediglich für eine kurze Zeit ausfällt, beträgt die Minderungsquote in aller Regel nur zehn Prozent. Mietminderungstabellen, wie sie im Internet zu finden sind, dienen zur ersten Orientierung, allerdings bewerten Richter in der Regel den Einzelfall, weshalb keine pauschalisierten Angaben zur Minderungsquote bei einem bestimmten Mangel gemacht werden können.

  • Die Höhe der Mietminderung muss angemessen sein. Mietminderungstabellen ermöglichen eine erste Orientierung.

Keine Mietminderung möglich

Unerhebliche Mietmängel berechtigen hingegen nicht zu einer Mietminderung. Auch wenn der Ärger über einen lärmenden Nachbarn häufig sehr groß ist, muss der Mieter diese Mängel akzeptieren, wenn sie lediglich selten oder nur vorübergehend auftreten. Diese werden unter den sozial- und ortsüblichen Gegebenheiten zusammengefasst. Eine Mietminderung ist ungültig, wenn der Mieter bei Vertragsunterzeichnung bereits Kenntnis von dem Mangel hatte und der Mieter seinen Vermieter nicht vom dem Mangel unterrichtet hat, welcher im Laufe der Mietzeit aufgetreten ist. Denn dadurch hat der Mieter dem Vermieter die Möglichkeit verwehrt, den Mangel selbst zu beheben. Der Mieter haftet zudem für selbst verschuldete Mängel, auch für solche, die seine Gäste oder Familienangehörigen verursachen, und kann deshalb in diesem Fall keine Mietminderung erwirken.

Bei unerheblichen Mängeln sollten sich Mieter mit einer Mietkürzung zurückhalten, sonst droht ihnen im schlimmsten Fall die fristlose Kündigung ihrer Wohnung. Insbesondere bei Schimmelbefall kann man den Verursacher nicht immer genau ermitteln. Häufig wird Schimmel durch Baumängel begünstigt, ein falsches Lüftungs- und Heizverhalten seitens des Mieters kann diesen jedoch auch verursachen. Falls Mieter aufgrund von Schimmelbefall einen Teil der Miete zurückhalten und es sich im Nachhinein herausstellt, dass sie selbst für den Befall verantwortlich sind, darf der Vermieter ihnen unter Umständen sogar fristlos kündigen. Mieter sollten also kein Risiko eingehen und sich zunächst durch einen Rechtsanwalt beraten lassen.

  • Mieter müssen unerhebliche Mängel akzeptieren. Unter Nachbarn gilt gegenseitige Rücksichtnahme. Vorsicht bei Mietkürzungen wegen unerheblicher Mängel: Eine fristlose Kündigung kann folgen.

Grundsätzlich empfiehlt es sich, rechtlichen Rat durch einen kompetenten Anwalt einzuholen, bevor man als Mieter die Miete auf eigene Faust kürzt, um mögliche negative Konsequenzen im Vorfeld zu verhindern.