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- Mietminderung
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Das Mietrecht stellt die Gesamtheit der die Miete betreffenden Rechtssätze dar. Rechte und Pflichten von Mieter und Vermieter ergeben sich aus dem Mietvertrag und Regelungen im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB).
Mietvertrag
Durch den Mietvertrag verpflichtet sich der Vermieter, dem Mieter eine gemietete Sache zum Gebrauch zu überlassen. Als Gegenleistung zahlt der Mieter die vereinbarte Miete und ist dazu verpflichtet, die gemietete Wohnung am Ende der Mietzeit wieder zurückzugeben. Generell hat der Mieter eine Kündigungsfrist von insgesamt drei Monaten. Auch Vermieter haben eine Kündigungsfrist von drei Monaten, nach fünf Jahren Mietzeit erhöht sich diese jedoch auf sechs Monate, nach acht Jahren sogar auf neun Monate.
Generell kann man verschiedene Mietvertragstypen unterscheiden. Neben Mietverträgen, die im Zusammenhang mit Wohnraum geschlossen werden, gibt es auch Pachtverträge oder Heimverträge.
Kündigungsarten von Mietverträgen
Das Gesetz unterscheidet verschiedene Arten der Kündigung von Mietverträgen, die ordentliche Kündigung, die außerordentliche fristlose Kündigung sowie die außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist. Eine ordentliche Mietvertragskündigung kann nur dann erfolgen, wenn es zu einem Vertragsabschluss auf unbestimmte Zeit kommt. Eine ordentliche Kündigung kann nur auf dem schriftlichen Weg erfolgen und muss unterschrieben sein. In vielen Fällen kann sich der Mieter gegen die ausgesprochene Kündigung zur Wehr setzen, insbesondere dann, wenn durch den Auszug eine Härte herbeigeführt wird, die selbst durch die Interessen des Vermieters nicht gerechtfertigt würde. Weitere Gründe, die gegen einen Auszug sprechen, sind beispielsweise ein hohes Alter, Gebrechlichkeit oder eine schwere Erkrankung. Auch ein Widerspruch muss auf dem schriftlichen Weg erfolgen.
Eine fristlose Kündigung kann erklärt werden, wenn ein Zahlungsverzug des Mieters vorliegt. Begleicht der Mieter alle Rückstände, so kann er damit die Kündigung unwirksam machen. Dies muss jedoch innerhalb von maximal zwei Monaten erfolgen, nachdem der Mieter die Räumungsklage empfangen hat.
Die Kündigung eines Mietvertrags aufgrund von Eigenbedarf stellt einer der häufigsten Gründe dar. Diese Kündigungsart muss ordentlich begründet werden. Man spricht von Eigenbedarf, wenn der Vermieter die besagte Wohnung für sich bzw. für einen Familienangehörigen dringend benötigt. Zu diesen Familienangehörigen zählen unter anderem die Kinder, die Eltern, die Geschwister oder die Enkel des Vermieters. Außerdem rechnet man auch Neffen und Nichten zu diesem Familienkreis. Der Vermieter muss für den Eigenbedarf die Wohnung unbedingt benötigen, es ist nicht ausreichend, dass er den Wunsch hat, in seinen eigenen vier Wänden zu leben. Dementsprechend muss er konkrete und vor allem nachvollziehbare Gründe nennen, warum er bzw. eine berechtigte Person in die Wohnung ziehen möchte. Ein Argument ist beispielsweise, wenn der Vermieter seinen Alterswohnsitz in der besagten Wohnung begründen möchte. Im Kündigungsschreiben muss ersichtlich sein, für wen die Wohnung benötigt und welches Interesse genau verfolgt wird. Dem Mieter ist es auch in diesem Fall gestattet, Widerspruch gegen die Kündigung einzulegen. Ein berechtigter Grund ist unter anderem eine dadurch entstehende Härte oder falls der Vermieter eine ähnliche, freie Wohnung hat, die sich im selben Haus bzw. in derselben Wohnanlage befindet, die er dem Mieter nicht offeriert. Wenn der Mieter im Nachhinein herausfindet, dass es nur um einen vorgetäuschten Eigenbedarf geht, kann er Schadensersatzansprüche geltend machen. Schadenspositionen können beispielsweise Makler-, Renovierungs- sowie Umzugskosten sein. Auch höhere Mietausgaben zählen zu den typischen Schadenspositionen.
Im Mietvertrag werden weiterhin Regelungen in Bezug auf die Mietkaution festgelegt. Der Mieter ist dazu verpflichtet, an den Vermieter eine sogenannte Mietsicherheit zu leisten. Diese Kaution darf drei Monatsmieten nicht überschreiten.
Mieterhöhung
Häufig kommt es im Laufe eines Mietverhältnisses zu Mieterhöhungen. Diese können jedoch erst dann erfolgen, wenn dies im Gesetz ausdrücklich geregelt ist. Vielfach gibt es eine solche Erhöhung zur Anpassung an die in der Umgebung übliche Vergleichsmiete bzw. nach einer erfolgten Modernisierung. Mieterhöhungen dürfen innerhalb von drei Jahren um maximal 20 Prozent erhöht werden. Falls der Vermieter beispielsweise wohnwertverbessernde Arbeiten durchführt, ist es ihm gestattet, die dadurch entstandenen Modernisierungskosten teilweise auf den Mieter umzulegen.
Nur wenn der Mieter zustimmt, darf eine Mieterhöhung erfolgen. Hierfür steht ihm eine Bedenkzeit zu, die den Monat des Erhöhungsverlangens sowie die beiden Folgemonate umfasst. In diesem Zeitraum darf der Mieter das Mietverhältnis auch mit einer weiteren zweimonatigen Frist kündigen. Falls der Mieter sich mit der Mieterhöhung nicht einverstanden erklärt, kann der Vermieter die Zustimmung innerhalb von drei Monaten einklagen.
Mietminderung
Allerdings erfolgen während einer Mietzeit nicht nur Mieterhöhungen; liegt beispielswiese ein Mangel vor, kann eine Mietminderung veranlasst werden. Für eine Mietminderung müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein, unter anderem darf der Mangel nicht unerheblich sein, er darf nicht durch ein Verschulden vom Mieter verursacht worden sein und der Mieter darf zum Zeitpunkt der Vertragsunterzeichnung nichts vom Mietmangel gewusst haben. Liegt ein Mietmangel vor, so muss über die Höhe der Mietminderung gesprochen werden.
Im Mietvertrag sind zudem noch andere Vertragspflichten enthalten. Es gibt unter anderem Regelungen in Bezug auf Schönheitsreparaturen, Schneeräumungen, die Kehrwoche oder den Gebrauch gemeinsamer Einrichtungen. Haustiere dürfen nur dann in der Wohnung gehalten werden, wenn der Vermieter dies genehmigt. Erlaubnisfreie Tiere sind jedoch Fische, kleine Schlangen, Stubenvögel oder kleine Käfigtiere, wie zum Beispiel Kaninchen, Hamster oder Meerschweinchen.
Mietmangel
Man spricht grundsätzlich von einem Mietmangel, wenn ein Fehler in der Mietsache vorliegt. Um zu beurteilen, ob es sich tatsächlich um einen Mangel handelt, muss überprüft werden, welche Vereinbarungen der Mieter und der Vermieter getroffen haben. Da es an solchen Vereinbarungen im Mietvertrag häufig fehlt, bemisst sich das Vorliegen eines Mietmangels daran, ob die Mietsache zum gewöhnlichen Gebrauch taugt. Konkret spricht man von einem Mietmangel, wenn es zu Schimmelbildung kommt, eine defekte Heizung zu einer geringen Raumtemperatur führt oder die elektrische Ausstattung lediglich unzureichend ist. Mieter stehen in der Pflicht, den Mangel ihrem Vermieter zu melden. Dieser muss dann den Schaden beheben, außer er hat ihn selbst herbeigeführt. Die Höhe der Mietminderung ist vom Einzelfall abhängig. Eine lediglich geringe Minderung gibt es bei undichten Fenstern, eine 20 bis 50 prozentige Minderung erhalten Mieter bei Dauerruhestörungen durch die Nachbarn, bei einer nicht nutzbaren Toilette wird eine Minderung von 60 bis 80 Prozent gewährt und eine 100 prozentige Mietminderung erfolgt bei einem längeren Heizungsausfall im Winter.
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