Unzulässige Kündigung wegen Eigenbedarfs
Verfasst von Christian Schebitz am 17. Oktober 2013 in Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht
Tritt ein neuer Vermieter an die Stelle des alten, so übernimmt dieser alle Rechte und Pflichten. Dies bedeutet auch, dass der neue Vermieter Kündigungsbeschränkungen, welche durch den Mietvertrag fixiert wurden, berücksichtigen muss. Somit darf er dem Mieter beispielsweise nicht wegen Eigenbedarfs kündigen, so das Urteil des Bundesgerichtshofs.
Mieterschutzbestimmung im Mietvertrag
Im konkreten Fall ging es um die Beklagte, welche mit einem Vertrag von 1998 eine Wohnung in einem Berliner Mehrfamilienhaus mietete. Zu diesem Zeitpunkt gab es in dem Haus drei separat vermietete Wohnungen. Der auf unbestimmte Zeit abgeschlossene Mietvertrag enthält unter anderem diese Klausel:
“Die [Vermieterin] wird das Mietverhältnis grundsätzlich nicht auflösen. Sie kann jedoch in besonderen Ausnahmefällen das Mietverhältnis schriftlich unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen kündigen, wenn wichtige berechtigte Interessen der [Vermieterin] eine Beendigung des Mietverhältnisses notwendig machen. Die fristlose Kündigung richtet sich nach den gesetzlichen Vorschriften (siehe Nr. 9 AVB).”
Die ursprüngliche Vermieterin des Gebäudes verkaufte dieses im Juli 2006. Der Kaufvertrag enthielt eine Mieterschutzbestimmung, welche eine Kündigung wegen Eigenbedarfs sowie eine Verwertungskündigung ausschloss. Im Jahr 2009 wurde das Objekt an die Kläger ohne die Mieterschutzbestimmung weiterverkauft. Die beiden Wohnungen im Erdgeschoss sowie im Obergeschoss legten die Kläger zusammen. Diese bewohnen sie auch seitdem.
Kündigung wegen Eigenbedarfs
Mit Schreiben vom November 2009 kündigten die Kläger das Mietverhältnis zum Juli 2010, denn sie wollten der Schwester der Klägerin die Wohnung überlassen. Im Juni 2010 kündigten sie vorsorglich noch einmal wegen Eigenbedarfs. Ihre Kündigung stützten sie hilfsweise auf § 573a BGB. Den zwei Kündigungen widersprach die Beklagte, indem sie sich auf Härtegründe berief.
Unzulässige Kündigung
Nun hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass dem Mieter aufgrund der Kündigungsbeschränkung im Mietvertrag nicht gekündigt werden darf. Als Begründung wurde angeführt, dass der Erwerber des vermieteten Wohnraums an die Stelle des Vermieters tritt. Dies bedeutet, dass er auch dessen Rechte und Pflichten übernehmen, also auch die Küdigungsbeschränkung beachten muss.
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Quelle: Pressemitteilung des Bundesgerichtshofs vom 16. Oktober 2013; AZ: VIII ZR 57/13