Ist es einem Mieter aufgrund der Vereitelung seines Vorkaufsrechts gestattet, auch Schadensersatz zu fordern, welcher der Höhe nach dem entgangenen Gewinn entspricht? Darüber musste der Bundesgerichtshof ein Urteil fällen.

Im konkreten Fall ging es um eine Klägerin, die seit dem Jahr 1992 die Wohnung in einem Hamburger Mehrfamilienhaus bewohnt. Durch Eigentumserwerb trat die Beklagte in den bestehenden Mietvertrag ein. Im Mittelpunkt des Rechtsstreits steht die Frage, ob vor oder nach dem Mietbeginn Wohnungseigentum an den sieben Wohnungen des Hauses begründet worden ist. Im Mai 2011 verkaufte die Beklagte alle Eigentumswohnungen zu einem Preis von 1,3 Millionen Euro an eine dritte Person. Im Juli des gleichen Jahres wurde der Käufer auch im Grundbuch als neuer Eigentümer eingetragen. Die Beklagte klärte die Klägerin weder über den Kaufvertragsabschluss noch über ein Vorkaufsrecht auf.

Schadensersatzforderung in Höhe des entgangenen Gewinns

Der neue Eigentümer machte der Klägerin im Januar 2012 das Angebot, ihre Wohnung zu einem Preis von 266.250 € zu kaufen. Die Klägerin ist der Auffassung, dass ihr die Beklagte Schadensersatz schulde, weil sie diese nicht rechtzeitig vom Verkauf unterrichtet und somit ihr gesetzliches Vorkaufsrecht vereitelt hat. Wenn sie das Vorkaufsrecht genutzt hätte, hätte sie die Wohnung für einen Preis von lediglich 186.571 € kaufen und somit einen Gewinn von 79.428,75 € machen können.

Verweis an das Berufungsgericht

Die Klage wurde vom Amtsgericht abgewiesen, die Berufung der Klägerin blieb erfolglos. Die Revision hatte allerdings Erfolg, weshalb die Sache an das Berufungsgericht verwiesen wurde. Der Bundesgerichtshof hat darauf hingewiesen, dass dem Mieter durch den Hinweis auf sein Vorkaufsrecht die Möglichkeit auf die Wohnungsübereignung gegeben werden soll. Falls der Mieter diese Informationen allerdings erst erhält, wenn der Kaufvertrag bereits von einem Drittkäufer unterschrieben worden ist, kann der Vermieter die Wohnung aller Voraussicht nach nicht mehr an den Mieter übereignen. Der Mieter kann in einem solchen Fall den unmittelbaren Ersatz des Erfüllungsschadens fordern, in diesem Fall den entgangenen Gewinn, welcher ihm bei der Durchführung des besagten Vorkaufsrechts entstanden wäre. Die hierzu notwendigen Feststellungen muss das Berufungsgericht treffen, weshalb der Fall an dieses zurückverwiesen wurde.

• Quelle: Pressemitteilung des Bundesgerichtshofs vom 21. Januar 2015; AZ: VIII ZR 51/14