Dass Mieter ihre Miete nicht immer pünktlich zahlen, ist keine Seltenheit. Doch in manchen Fällen ist dies nicht die direkte Schuld des Mieters. So auch im zugrundeliegenden Streitfall, bei dem der Mieter in eine unverschuldete Geldnot geraten ist und seine Wohnkosten nicht fristgerecht begleichen konnte. Darf der Vermieter seinem Mieter in einem derartigen Fall außerordentlich fristlos kündigen? Darüber musste der Bundesgerichtshof urteilen.

Fristlose Wohnungskündigung und Räumungsklage

Konkret ging es um den Beklagten, der seit Dezember 2010 in der 140 m² großen Mietwohnung des Klägers wohnt. Die Nettomiete beträgt monatlich 1.100 €, zu denen Garagenkosten in Höhe von 50 € sowie Betriebskosten, die sich auf 180 € belaufen, hinzukommen. Der Beklagte bezog seit Oktober 2011 vom Jobcenter Leistungen entsprechend SGB II. Die Zahlungen des Jobcenters leitete der Beklagte allerdings seit Januar 2013 nicht mehr an seinen Vermieter weiter. Aufgrund der dadurch entstandenen Mietrückstände kündigte dieser seinem Mieter fristlos am 17. April 2013. Im Juni 2013 erhob er zudem Räumungsklage. Wegen der einstweiligen Anordnung durch das Sozialgericht gab das Jobcenter eine Verpflichtungserklärung auf Übernahme der bestehenden Mietschulden ab.

Sozialgericht gibt Vermieter Recht

Seit Juli 2013 war demnach das Sozialamt für den beklagten Mieter zuständig. Hier beantragte er sodann auch Sozialhilfe sowie die Übernahme der Mietkosten. Nachdem dieser Antrag auf Mietkostenübernahme abgelehnt worden war, legte er Widerspruch ein. Das Sozialgericht entschied, dass der Mieter seine Mietkosten für den Zeitraum zwischen September 2013 und Juni 2014 selbst begleichen müsse. Der klagende Vermieter kündigte dem Sozialhilfeempfänger zwischenzeitlich erneut fristlos. Dieser Räumungsklage gab das Amtsgericht statt und lehnte die Berufung des Mieters ab. Das Landgericht ließ die Revision zwar zu, diese blieb allerdings erfolglos.

BGH: Wirksame Kündigung

Der Bundesgerichtshof hat geurteilt, dass der Vermieter das Mietverhältnis wirksam durch die Kündigung am 12. März 2014 beendet hat. Als Begründung führte der BGH an, dass der Mieter die Wohnkosten von Oktober 2013 bis März 2014 nicht beglichen hat und somit der erforderliche wichtige Grund gemäß § 543 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a BGB vorlag. Selbst wenn sich seine wirtschaftliche Lage unverschuldet verschlechtert hat, muss er für die Folgen einer verspäteten Mietzahlung haften. Dem Vermieter ist es zudem unzumutbar, das Mietverhältnis noch fortzusetzen. Somit war der Vermieter zur fristlosen Kündigung berechtigt.

 

• Quelle: Pressemitteilung des Bundesgerichtshofs vom 4. Februar 2015; AZ: VIII ZR 175/14