Mieträume werden nicht immer ausschließlich zum vorgesehenen Gebrauch genutzt. So kommt es nicht selten vor, dass angemietete Hobbyräume oder Vorratskeller als Wohnung gebraucht werden, anstatt dort lediglich Vorräte zu lagern. In der Regel verstößt dies gegen das Gesetz. Im vorliegenden Fall ging es um genau dieses Thema.

Zweckwidrige Nutzung der Einheit

Die streitenden Parteien bilden zusammen eine Wohnungseigentümergemeinschaft. Der Beklagte ist Eigentümer der Einheit Nr. 1, die sich im Souterrain befindet, sowie der Einheit 2, die im Erdgeschoss zu finden ist. In der Teilungserklärung ist die erste Einheit als „Räumlichkeiten im Souterrain bestehend aus drei Hobbyräumen, Vorratskeller, Flur und einem weiteren Kellerraum” ausgewiesen. Diese Einheit vermietet der Beklagte als Wohnraum und er hat zwei Neuvermietungen nach 2007 vorgenommen. Die Klägerin besitzt seit 2007 das Sondereigentum an den beiden Wohnungen Nr. 3 sowie Nr. 4. Diese befinden sich im Ober- sowie Dachgeschoss. Die Klägerin fordert nun, dass der Beklagte die Einheit Nr. 1 ab sofort nicht mehr als Wohnraum nutzt bzw. die Räumlichkeiten als solche vermietet. Der Beklagte verweist allerdings auf die Verwirkung und die Verjährung dieses Anspruchs. Bereits seit 1980 würden die besagten Räume als Wohnung genutzt. Erst durch ihn selbst, seit 1986 durch andere Mieter, dagegen legten die Voreigentümer der Klägerin nie Einspruch ein. Die erste Beanstandung der Klägerin erfolgte 2008. Zu diesem Zeitpunkt erfolgte eine Wohnraumnutzung bereits seit 28 Jahren.

Beklagter muss Vermietung unterlassen

Der Beklagte wurde vom Amtsgericht zur Unterlassung verurteilt. Dieses Urteil bestätigte der Bundesgerichtshof und begründete dies unter anderem damit, dass Hobbyräume nicht als Wohnraum genutzt werden dürfen, wenn dadurch „die Anlage um eine weitere Wohneinheit vergrößert“ wird. Der Anspruch ist zudem nicht verjährt, denn die Nutzung als Wohnraum dauert derzeit noch an. Aus diesem Grund tritt keine Verjährung ein. Zudem stellen die beiden Neuvermietungen eine Zäsur da und können als neue Störung betrachtet werden. Der Wohnungseigentümer hat durch die beiden Neuvermietungen eine neue Willensentscheidung im Hinblick auf eine zweckwidrige Raumnutzung getroffen. Die anderen Wohnungseigentümer können demnach für die Zukunft fordern, dass die Einheit entsprechend der Teilungserklärung genutzt wird. Dabei spielt es keine Rolle, dass sie wegen des Hausfriedens zuvor nicht darauf beharrt haben.

• Quelle: Pressemitteilung des Bundesgerichtshofs vom 8. Mai 2015; AZ: V ZR 178/14